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住宅ローンのつなぎ融資について

つなぎ融資とは

 住宅ローンはすぐに融資実行されません。「今日申し込むので明日融資実行してください」と言ってもそんないきなり貸してくれません。金融機関に住宅ローンを申し込んでから融資が実行されるまでに数日〜数十日は必要となります。最悪の場合、物件の引渡しまでに融資実行が間に合わず、その間の資金を別の金融機関から借り入れる必要があります。その間の借入のことを「つなぎ融資」といいます。

 「つなぎ融資」が発生すると、借入のための手数料(印紙代)借入期間の利息を支払う必要があります。つまり出費が増えるのです。またその間の生命保険への加入も必要となる場合もあります。これは「つなぎ融資」のローンに含まれているので出費が増えることはありません。記入する書類が増える程度です。あと、申込みのために印鑑証明や住民票が必要になります。

 特にフラット35の場合、融資実行日が「月の何日(例えば5日と20日)」と固定で決まっているのでタイミングが合わないと「つなぎ融資」が発生する可能性があります。

 私の場合、ハウスメーカーが提携の金融機関を手配してくれたので、ローンの申込み書類をもう1セット書くということ以外は特に手間がかかりませんでした。なお、その際の住宅ローンは短期(1年)の低金利ものが利用されていました。

 「つなぎ融資」によって発生する出費を以下にまとめます。

  • つなぎ融資申込みの印紙(借入額によって異なる。数万)
  • つなぎ融資期間の利息
  • 印鑑証明、住民票
  • 振り込み手数料

つなぎ融資の計算

 では、具体的に「つなぎ融資」で発生する利息を計算してみましょう。

融資額         4,000万円
契約日         2005年4月30日
融資日         2005年5月15日
つなぎ期間       16日間(融資日 - 契約日)
つなぎ融資金利    2.2%
つなぎ融資返済方式 元金均等払い

 とした場合、次のようになります。

つなぎ融資利息 = 融資額 x つなぎ融資金利 x 日割り
          = 4,000万円 x 2.2% x (16日間 / 365日)
          = 88万円 x (16日間 / 365日)
          = 38,575円

 このつなぎ融資利息に、さらに印紙代が 20,000円ほどかかるので、合計で約6万円程度の出費増となります。

つなぎ融資回避対策

 というわけで無駄な出費が増える「つなぎ融資」は回避したいものです。以下、つなぎ融資対策です。

  • 早めに融資を実行できるようにする
    つまり早めに住宅ローンを申込み、契約してしまうことです。特に現在フラット35の申込みが承認されるまでの期間がハッキリしていないので日数の計算ができません。
  • 融資実行日を確認する
    またフラット35は融資が実行日される日が決まっています。金融機関によっては月に1回だったり数回だったりという場合があります。そのため契約は終わっているのに融資されないため、その間つなぎ融資を使わなくてはいけないという状況に陥ります。実は私がそうでした。銀行ローンは実行されていたのですがフラット35が半月遅れたために、つなぎ融資を利用することになりました。くやしいので不動産業者にサービスを付けさせました。融資実行日が多い金融機関を選べばこういった問題が回避される可能性が大きいので、事前に金融機関に融資実行日を確認することをお勧めします。
  • 引渡し日を遅らせる
    物件の引渡し日を遅らせて、融資が決まるまで待ってもらいましょう。
  • つなぎ融資分を負担してもらう
    つなぎ融資の回避はあきらめて、つなぎ融資分の費用を不動産会社に負担してもらいましょう。モノでも金でも。。。

以上が、つなぎ融資の説明となります。みなさん頑張ってください。

※正確な情報は、不動産会社、金融機関にお問い合わせ下さい。

次回は住宅ローンの利息を支払わなくて済む繰上返済について説明します。

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