住宅購入資金の説明

更新日:2005年5月18日

 住宅購入初心者の方で気づいていない方が多いのですが、住宅購入に必要な費用は、物件購入費用だけではありません。

 物件の価格が5,000万円だからといって、5,000万円だけ用意しても足りないのです。それ以外に物件取得に関する諸費用(税金、登記費用、融資費用、手数料など)や、照明、カーテン、家具、引越し代、、などで物件価格とは別に数百万円は必要になります

 つまり自己資金が1,000万円あるからといって、それ全部が住宅購入の頭金になるわけではなく、諸費用や照明代などを差し引いた金額が頭金となるのです。これは非常に重要です。不動産屋もこの点についてあまり言わない人が多いです。

 なお頭金は最低でも物件価格の2割以上は用意したほうがよいです。というのはフラット35は住宅ローン借入条件が物件価格の8割まで融資となっているからです。銀行ローンでは100%全額融資が可能のものもありますが、頭金が少ないほど住宅ローンの借入条件が厳しく、利息が増加し、借入の手間も増えます。

 たまに広告で「頭金不要!頭金ゼロでも購入可能!」という見出しがありますが、そういう場合のほとんどは購入者が損をする住宅ローンとなっています。もしそういった物件を購入する際は、十分気をつけた上で借入してください。

 以下に分譲住宅の物件購入費用以外に必要となる費用の例を示します。

必ず必要な費用

  • 諸費用  150万〜200万円
  • 照明   10万〜数十万
  • カーテン  数万〜100万円以上
  • 引越し代  10万円程度

”三井のリハウス”のような仲介業者から媒介契約で購入する場合

  • 仲介手数料  売買価格の約3%(400万以上の取引の場合)

後回しできる費用

  • 家具    0〜100万円以上
  • エアコン   0〜数十万
  • 電化製品  0〜数十万

 諸費用などを含めた住宅購入費用の計算式は次のようになります。

物件価格=住宅ローン借入額+頭金

頭金=自己資金−諸費用−その他※

住宅ローン借入額=物件価格−頭金
           =物件価格−(自己資金−諸費用−その他※)

※その他は、照明やカーテン

 具体的に計算してみましょう。

自己資金: 1,000万円
物件価格: 4,500万円
諸費用:    150万円
その他:     200万円

頭金=自己資金−諸費用−その他
   =1,000万円−150万円−200万円
   =650万円

住宅ローン借入額=物件価格−頭金
           =4,500万円−650万円
           =3,850万円

 つまり諸費用を含めて計算すると、自己資金が1,000万円でも、頭金は650万円になり、借入額もその分増えてしまうということです。

 以下、費用の説明となります。

物件費用

 物件の価格です。分譲住宅の場合は、物件の価格がそのまま物件費用ですが、注文住宅の場合は、設計費用や外構工事(外の塀や庭の工事)など費用が必要になります。

諸費用(150万〜200万程度)

 諸費用というのは物件取得に必要な税金や登記費用、また住宅ローンの借入に関わる費用となります。一般に物件価格の数%が必要になると言われています。

 火災保険はフラット35の場合は加入必須となります。

  • 固定資産税  数十万円
  • 登記費用   50〜70万円
  • 融資費用(フラット35の場合)
    • 印紙代        2万円〜
    • 融資手数料     数万円〜数十万円
    • 団信保険初年度分 借入額次第(10万円程度)
  • 融資費用(銀行ローンの場合)
    • 印紙代        2万円〜
    • 融資手数料     数万円
    • ローン保証料    借入額次第(数十万円〜100万円)
  • 保険
    • 火災保険      30〜60万円(35年)
    • 地震保険(任意)  数万円(1年単位)

仲介手数料(物件価格の3%+6万円)

 物件を売主と直接取引きするのではなく、三井のリハウスといった仲介業者と媒介契約する場合、報酬として仲介手数料を支払う必要があります。これは「宅地建物取引業法 第46条」で規定されています。

 物件の広告に<媒介>と書いてある場合は仲介手数料の対象となるので事前に確認しておきましょう。

 仲介手数料は、400万以上の取引の場合次の計算で求められます。

仲介手数料 = 物件価格 x 手数料率(3%) + 6万円
※3%は最大の手数料率です。業者によってはこれより少ない場合があります。

 例えば物件が5,000万円の場合、仲介手数料は次の金額になります。

仲介手数料 = 5,000万円 x 3% + 6万円 = 156万円(最大)

 結構大きい金額です、仲介手数料を払いたくなければ売主から直接購入しましょう。また業者によっては手数料率が3%以下と安いところもあるのでそういった業者を探すのもよいでしょう。

不動産売買仲介手数料シミュレーション

照明(数万〜数十万円)

 照明はピンからキリまであります。大体10万〜数十万は必要になります。照明機器メーカーのカタログ価格は、大ボッタクリ価格です。定価の40%〜50%値引きが販売価格となります。

カーテン(数万円〜100万円以上)

 カーテンもピンからキリまであります。既製品なら数万円、オーダーカーテンなら数十万円〜100万円以上は必要になります。カーテンも照明同様にボッタクリ価格です。

引越し代(10万円程度)

 引越しの規模や時期によって決まります。また引越し業者によって価格も大きく変わります。

家具(一部はすぐに必要)

 家具は、既に持っているものを利用する場合と新規に購入する場合に分かれます。また、すぐに必要になるものと、後回しにできるものに分かれます。せっかく新居を購入したのに古い家具を使うのも寂しいものです。

  • 食器棚
  • ダイニングテーブル、イス
  • AVボード
  • ソファ
  • ベッド
  • 机、イス
  • タンス(最近はクローゼット付属の物件が多いのでその場合は不要)
  • 絨毯(じゅうたん)

エアコン(人によって必須)

 今の時代エアコンが付いていない家のほうが少ないでしょう。1台10万〜20万円程度は必要になると思います。また各部屋に取り付けるのであれば、さらに2倍、3倍と必要になります。

 複数代のエアコンが欲しい人は、全館空調をつけるのもよいでしょう。初期工事費は高額ですが、毎月の電気代は安く済むと思います。参考:DENSO ACE 「MDEⅡ」

電化製品(一部はすぐに必要)

 これも家具同様に必要に応じて購入となるでしょう。

  • 冷蔵庫
  • 洗濯機
  • テレビ
  • ビデオ

その他(数万円)

  • 近所への挨拶台
  • トイレ・バス用品
  • 台所用品
  • ゴミ箱

その他購入後

  • 不動産取得税
  • 自治会費

とにかくお金がかかります。がんばりましょう。

次回は住宅ローン計画について説明します。

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