住宅ローンの計画
住宅ローンを借りる前に計画を立てましょう。毎月の返済額は、次の要素が密接に関係して決定されるので、プランをたてて色々なパターンを計算してみる必要があります。
- 借入金額
- 金利
- 返済期間
- 返済方法
- 手数料
- 保証料
- 団体信用保険料（団信保険）
借入金額を決める
住宅を購入するのにいくらお金を借入すればよいかを決めておく必要があります。たくさん借りればそれだけ毎月の返済額も増えます。
- 物件価格から決める方法
- 欲しい物件がある場合、その物件を買うために必要な金額を借入金額とします。
- ただし下記に示してありますが、借入条件に「返済額が給与所得の20%以内」とされているものもあるため、いくらでも借りれるというわけではありません。
- 給与から決める方法
- 自身の給与所得から借入可能な金額を決める方法です。
- 共働きの場合は、夫婦の給与を合算した額とすることもできます。
- 返済額の目安はおおよそ、給与所得の20%~25%というのが定番になっています。負担率ともいいます。住宅ローンによっては、借入条件に「返済額が給与所得の20%以内」とされているものもあります。
毎月返済額から借入可能額シミュレーション
給与年収から借入可能額シミュレーション
返済期間を決める
住宅ローンの返済期間を決めます。多くの人は３５年にしているようですが、短い方が利息が少なくなり、また総返済額も少なくなります。安易に３５年と決めずに、毎月支払い可能な金額から期間を決めましょう。
フラット３５は最長３５年固定金利ですが金利は2%後半です。しかし、東京三菱銀行の10年固定住宅ローンであれば金利は2%です。つまり十数年で返せるのであれば35年ローンにせずとも10年固定住宅ローンでも充分なのです。
- 返済期間を短くした場合
- 返済期間が短い方が、支払う利息が減るため総支払額が減少します。
- しかし、毎月の支払額は増加します。
- 返済期間を長くした場合
- ほとんどの住宅ローンは最長３５年までとなっています。
- 返済期間が長いほうが、毎月の支払額が少なくなりますが、総支払額が増えます。
- しかし、あまり長くすると支払終えるころにはおじいさん、おばあさんになってしまうかもしれません。４０歳の人が３５年ローンを組んだら、支払い終わるのは７５歳です。日本人の男性の平均寿命を超えています。普通は繰上返済を行って、定年になる前に住宅ローンを完済するのがお手本とされています。
金利を選ぶ
住宅ローンの金利は、一般に借入期間が長いと金利が高く、短いと金利が低くなります。長期で金利を低く借りられるのが良いのですが、そう都合よいものはありません。つぎのものから選択することになります。
- 超長期固定金利
- フラット３５のように１５年〜３５年間固定金利。
- 長期に金利が変わらないので返済計画が立てやすい。
- 短期固定に比べて金利が高い。
- しかし、将来金利が上昇したときも返済額が変わらないので、低金利時代にはオススメの住宅ローンです。
- 毎月返済額の推移例
元利均等返済の場合。ピンクが利息分、水色が元本分です。金利変動がないので毎月返済額が変わらない。
- 当初期間固定金利
- 借入当初の数年間は低金利固定となる。
- 当初期間固定金利終了後、金利を選択することになるので金利が上昇するリスクがある。
- 当初期間固定金利終了後、金利優遇を受けられる場合がある。
- 毎月返済額の推移例
当初固定期間が長い場合の例。当初期間固定金利終了後、金利選択となるため毎月返済額が変わる。この例では長期の固定金利を選択したものとしている。 - 毎月返済額の推移例
当初固定期間が短い場合の例。この例では短期の固定金利を選択したものとしている。
- 固定金利
- 1〜20年間固定金利。
- 固定期間が短ければ低金利。
- 変動金利
- 市場動向にあわせて金利が変化するタイプ。
- 市場の金利が高くなれば返済額が増える。逆に金利が低くなれば返済額が減る。
返済方法を選ぶ
元利均等返済と元金均等返済があります。普通は元利均等返済です。総返済額は元金均等返済のほうが低く抑えられますが、当初の負担が大きいので利用されることは少ないようです。
- 元利均等返済
- 毎月の返済額が一定額となります。多くの方はこちらを利用しています。
- 毎月返済額の推移例
ピンクが利息金額、水色が元本金額です。
- 元金均等返済
- 当初の返済額が元利均等返済に比べて多くなりますが、総支払額は元利均等返済よりも少なくなります。
- 住宅ローンによっては元金均等返済が使えない場合があります。
- 毎月返済額の推移例
ピンクが利息金額、水色が元本金額です。
手数料を用意する
以外に見落としがちなのが手数料です。手数料とは住宅ローンを借り入れるために事前に準備するお金です。通常3万円〜5万円ですが、SBIモーゲージのように融資金額の2.1%としている場合もあります。その場合は数十万円くらいにはなりますので、事前に計算しておく必要があります。
保証料も用意する
銀行ローンの場合、融資金額に応じて借入保証料を支払う必要があります。これは借入時に支払う必要があります、つまり手数料同様に住宅ローンとは別に必要な資金となるわけです。大手都市銀行の場合、1,000万円につき20万円程度になっています。5,000万円借りるときは100万円必要になります。フラット３５には必要ありません。
保証料は金利に上乗せすることもできます。その場合は+0.2%というのが多いようです。借入れ時に保証料を払わなくて済むので、その分を頭金に加えれば借入額を安く抑えることができ、結果として毎月返済額も少なくなる場合があります。これは長期の返済計画を立てて比較してみないと金利に上乗せするのが特かはわかりませんが、往々にして計画通りにことは進みません。
団体信用保険料も忘れずに
団体信用保険（別称：団信保険）はローンの債務者が死亡等の理由で住宅ローンを支払いできなくなった際に代わりに住宅ローンを支払ってくれる保険のことです。団信保険に加入しておけば万が一の時でもマイホームを手放さずに済みます。
銀行ローンの場合、標準で団信保険に加入しているものが多いですが、フラット３５の場合は別途自分で加入する必要があります。保険料は借入残高100万円あたり2,830円となっています。
フラット３５と銀行ローンの総返済額をシミュレーション。３つの住宅ローンを同時に比較できるので便利無料です。
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