住宅ローンを決める!

 住宅ローンに関する価値観は人それぞれなので「この住宅ローンがよいです」とは言えません。そこで私が住宅ローンを借りるまでの経緯を説明しますので、ご自身が住宅ローンを決断する際の参考にでもしていただければと思います。

そろそろ家を買おうか、住宅ローンの勉強を始める

 そろそろ家を買おうかという話になり、物件を見に行く傍ら書籍で住宅ローンについて学んでいました。

 書籍は「週間住宅情報(リクルート)」と近所の図書館で借りてきた住宅ローン入門書、それから本屋で「週間ダイヤモンド」や「あるじゃん(リクルート)」など立ち読みです。当時フラット35は新型住宅ローンと呼ばれており、あまり書籍で説明されていませんでした。もちろん私はフラット35の存在など全く知りませんでした。

 インターネットでも住宅ローンの情報を集めましたが、有用な情報が少ないのであまり参考にしませんでした。「All About」や「e-mansionの掲示板」はちらちらと見ていました。

 物件を見に行くと不動産業者の方が、簡易見積を作成してくれるのですが、提携金融機関の当初2、3年固定ローンで計算されたものばかりでした。

 この時点の私の考えと状況:

  • 住宅ローンには「銀行ローン」と「住宅金融公庫の公庫融資(フラット35ではなく従来の公庫融資)」の2つがある。
  • 銀行ローンは当初3、5、10、20年固定金利の住宅ローンがある。固定期間が短ければ金利は低いが、固定期間終了後の金利が分からないので怖い。固定期間が長いと金利が高い。
  • 全期間固定住宅ローンなら住宅金融公庫を利用する必要がある。
  • 住宅ローンの借入額が決まっていないので、全期間固定と当初固定のどちらがよいのか判断がつかなかった。

フラット35の存在を知る

 物件を探す傍ら住宅ローンを研究していました。そんなある時フラット35の存在を知りました。情報源がどこかは忘れましたが、週間ダイヤモンドといった雑誌だったと思います。

 借入金額が多くなってもフラット35を利用すれば35年ローンで返済できるのだと考えました。当時、東京三菱銀行の銀行ローンは当初10年固定が金利2.0%、当初20年固定が金利2.7?%と低金利でしたが、固定期間終了後の金利上昇リスクがあるので気が進みませんでした。

 この時点の私の考えと状況:

  • 借入額が多くなった場合でも、フラット35を利用すれば全期間固定で金利上昇のリスクがないのでよい。
 注意:
  • 金利が上昇しなかった場合、全期間余計な利息を払い続けることになります。これをデメリットと取るか、安心料と取るかは人それぞれですね。
  • 借入額が少ない場合は、35年の長期ローンを組まずに、支払金額に応じて20年、25年と返済期間を短くするのが良いと思います。返済期間が長いほど余計な利息を支払うことになります。
  • 借入額が少ない場合や、繰上返済を行って早期返済を目指しているなら、固定期間が10年や20年でも十分だと思います。ローン残高が少なければ、固定期間終了後に金利が上昇したとしても受ける影響も少なくなります。

購入したい物件が見つかった

 そうこうしている間に良い物件が見つかりました。その物件は私の想定を超える金額の住宅ローンを組まなければ購入できないものでした。

 そして、その物件は条件を満たさないためフラット35を利用できませんでした。

 営業の方は当初3年固定と当初10年固定の銀行ローンで見積を作成してくれましたが、固定期間終了後に金利が上昇した場合、支払可能なのか目処が立たたないためしばらく悩みました。

 毎月返済額が現在の家賃と同程度のならば金利が多少上昇しても問題ないと考えていたのですが、家賃以上の金額になると金利上昇のリスクが大きいと考えていました。

 この時点の私の考えと状況:

  • 全期間固定住宅ローンの住宅金融公庫はいまいち。廃止されるので対象外。
  • 全期間固定のフラット35があるが、その物件では利用できない。
  • 全期間固定の住宅ローンが利用できないので、銀行ローンの当初固定期間を何年にするか悩む。
  • 繰上返済を考慮した住宅ローン返済計画を立てるために、住宅ローン計算ソフトの作成を始める。

銀行ローンを検討するために住宅ローン相談会に行く

 プロに相談しに行くことにしました。都市銀行の住宅ローン相談会に行ってどのような返済プランがあるか相談することにしました。

 そこで提案されたのが併用ローンです。長期固定金利の安定性と、短期固定金利の低金利の両方のメリットを受けられるのでオススメですと言われました。

 この時点の私の考えと状況:

  • 銀行ローンの併用ローンに心が揺れる。
  • 住宅ローン計算ソフトを併用ローン対応にする。

フラット35が利用可能になる

 銀行ローンに決めかけていたところへ、営業の方から連絡が入り「今月からフラット35が使えるようになりました」とのこと。もともと私は長期固定を望んでいたので、先日の銀行ローンを併用する話は白紙にして再度検討することにしました。

 フラット35が利用できるとなりましたが、借入額が物件価格の8割を超えているため、その分をフラット35以外で借り入れる必要がありました。フラット35と銀行ローンを併用する必要があったのです。

 この時点の私の考えと状況:

  • フラット35と銀行ローンを併用することにする。
  • 住宅ローン計算ソフトでフラット35の団体信用保険を計算できるようにする。

協同住宅ローンに申込み

 営業の方に協同住宅ローンを勧められました。フラット35とプロパーローンを併用することで、フラット35が0.1%優遇されるとのことでした。また、その不動産会社と提携している金融機関でした。そのほかに八千代銀行も候補としてありましたが、ひとまず協同住宅ローンに審査を申し込むことにしました。

 併せて押さえとして提携している都市銀行にも審査を申し込みました。低金利な金融機関がNGだった場合に最終的に利用するためです。

。。。。審査待ちです。。。

 審査の結果がでました。NGです。借入金額が多かったのが問題だったようです。。。。

 この時点の私の考えと状況:

  • 協同住宅ローンはNG。
  • 都市銀行はOK。
  • 頭金貯めておけばよかったなぁ。。頭金が少ないと思い通りの住宅ローンを組めない。

八千代銀行に申込み

 そこで次に低金利な八千代銀行に申し込むことにしました。SBIモーゲージも候補にあがったのですが、併用ローンが難しいとのことなのでやめました(現在は利用できるそうです)。

。。。。審査待ちです。。。

 審査の結果がでました。NGです。物件の条件が問題だったようです。。八千代銀行で取り扱ったことがないケースのため回答がでなかったそうです。1ヶ月待てば結果は出るかもしれないが、その結果NGとなる可能性もあるということでした。

 この時点の私の考えと状況:

SBIモーゲージを検討

 そこで候補から外していたSBIモーゲージ(当時はグッドローン)を検討することにしました。

 しかしここでも問題がありました。借入額が物件価格の8割を超えていたため不足分をフラット35以外で借入する必要があったのです。都市銀行に問い合わせたところ、SBIモーゲージとの併用は無理と言われました。

 SBIモーゲージと他行との併用ローンができないのであれば、フラット35を限度額目一杯まで借りて、不足分を無担保ローンにするという案もでましたが、やめました。

 この時点の私の考えと状況:

  • SBIモーゲージは併用ローンができなかったのでNG。(※現在は出来るとのことです。併用する金融機関次第)

都市銀行に決める

 借入期限が迫っており、最終的決断をするときが来ました。既にOKを貰っている都市銀行のフラット35を使うことにしたのです。金利は八千代銀行SBIモーゲージに比べて高かったのですが、私にはその都市銀行しか選択肢が残されていませんでした。

 結局、都市銀行のフラット35と銀行ローンを併用することになりました。フラット35の申し込みを行い住宅金融公庫の承認を待つことになりました。銀行の審査は既にOKとなっています。

。。。。審査待ちです。。。

 住宅金融公庫の承認がでました。OKです。これでようやく住宅ローンが決まりました!住宅金融公庫の審査には3週間ほどかかりました。借入期限が迫っていたので都市銀行さんに早くして欲しいとお願いしていました。

 この時点の私の考えと状況:

  • 住宅ローンが決まった。

終わりに

 長くなりました、以上が私が住宅ローンを借りるまでの経緯です。当時はフラット35の情報がほとんどなかったため自分自身で勉強する必要がありました。また、借入額が多く、頭金が少ないというように借入条件が厳しかったため、計画通りに事が進みませんでした。それでも最終的には納得の行く形で住宅ローンを組むことができました。皆さんもあきらめずに試行錯誤してみてください。

 住宅ローンを借りるには:

  • 住宅ローンの知識を身につける。
  • 住宅ローンの計算方法を知る。
  • 他人任せにしない。信じすぎない。
  • タイミング、めぐり合わせがあるので、妥協する。

次はボーナス併用のメリット・デメリットです。

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