SBIモーゲージの【フラット35】はお得か?第2回

※この情報は2005年のデータを元にしていますが、考え方は現在でも通用します。
※グッド住宅ローンは、SBIモーゲージの旧社名です。
最新の情報はSBIモーゲージ社にご確認ください。

通常方式と定率方式の計算方法

 検証前に「通常方式」と「定率方式」による物件購入資金の計算方法についてまとめておきます。

 両者の大きな違いは、借入手数料にあります。「通常方式」が固定額なのに対し、「定率方式」は融資額(借入額)の2.1%(税込み)という変動額となっている点です。

 一般的な物件購入資金は次の計算式で成り立ちます。

物件価格 = 借入額 + 頭金
     = 借入額 + (自己資金 - 借入手数料)

※ 物件価格は、購入する物件の価格です。
※ 借入額は、金融機関から借入するお金です。
※ 頭金は、購入者が用意する自己資金から手数料を除いたものとなります。
※ 上記式では諸費用が含まれておりません。実際には火災保険や登記費用分の諸費用が必要となります。150万〜200万円は余計にかかると見積もっておいてください。

 上記式を「通常方式」と「定率方式」に当てはめると次の計算式になります。

 「通常方式」の場合

物件価格 = 借入額 + (自己資金 - 31,500円)

※借入手数料は31,500円(税込み)です。
※借入手数料は金融機関によって52,500円の場合もあります。

 「定率方式」の場合

物件価格 = 借入額 + (自己資金 - (借入額 x 2.1%))

※借入手数料は、融資額(借入額)の2.1%(税込み)です。
※以下に借入手数料の例を示します。左が借入額、右が手数料となります。
 ・1,000万円 → 210,000円
 ・2,000万円 → 420,000円
 ・3,000万円 → 630,000円
 ・4,000万円 → 840,000円
 ・5,000万円 → 1,050,000円

 と、こういう感じです。では、次からはこの計算式を使って比較してみましょう。

通常方式と定率方式の初期費用を具体的に比較

 では、具体的な購入プランを上記計算式を用いて比較してみましょう。次の条件とします。

  • 物件価格 4,000万円
  • 自己資金 1,000万円 (※諸費分は含んでおりません)

 上記物件を「通常方式」で計算した場合、

物件価格 = 借入額 + (自己資金 - 31,500円)
4,000万円 = 借入額 + (1,000万円 - 31,500円)

つまり、次のようになります。

借入額 = 30,031,500円
頭金  = 9,968,500円
手数料 = 31,500円

 同じく「定率方式」で計算した場合、

物件価格 = 借入額 + (自己資金 - (借入額 x 2.1%))
4,000万 = 借入額 + (1,000万円 - (借入額 x 2.1%))

つまり、次のようになります。括弧内は「通常方式」と比べた差額です。

借入額 = 30,676,415円  (644,915円アップ↑
頭金  = 9,355,795円 (612,705円ダウン↓
手数料 = 644,205円 (612,705円アップ↑

 あー、「定率方式」のほうが手数料を多く取られる分、頭金が減って、借入額が多くなってしまいました。借入額が多くなると次のデメリットがあります。

  • 借入負担率が上がる。借入負担率とは物件価格に対する借入金額の割合です。フラット35は物件価格の80%まで借入可能です。
  • 微々たる金額ですが、借入当初の団信保険料が高くなる。団信保険料は借入残高に基づいて計算されるので、借入金額が多いほど保険料の額が多くなります。
  • ※逆に借入残高が増えると住宅ローン控除の控除額が増加します。微々たるものですが。

定率方式の方が手数料が高くなりましたが、
金利が低いので毎月の支払額は減ります。
次回は毎月返済額と総支払額の比較とまとめです。

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