フラット35と併用ローン

 併用ローンは、住宅ローンを複数組み合わせて借り入れることを言います。また「ミックス金利」、「プロパーローン」、「組合せローン」と呼ばれる場合もあります。

併用ローンのメリット

 住宅ローンを複数組み合わせて借り入れることで次のメリットを受けようという作戦です。

  • 物件価格の9割を超える借入を行う場合
    • 【フラット35】の借入可能金額は物件価格の9割が上限となっています。8割を超える借入が必要な場合、【フラット35】とは別のローンを併用して借り入れることになります。
    • 例えば物件価格を3,500万円、頭金を500万円とした場合、借入額は3,000万円となります。【フラット35】の最大融資額は物件価格の9割なので2,700万円までしか借りることができません。残りの300万円は【フラット35】以外の銀行ローンを併用ローンとして借りることになります。
  • 低金利の住宅ローンを利用したい場合
    • 現在はゼロ金利時代です。銀行など民間金融機関が独自に販売している住宅ローン商品は非常に低金利となっています。
    • 特に「短期固定金利ローン」や「当初期間固定ローン」はフラット35よりもはるかに低金利となっています。(例:当初3年固定の場合、金利 0.90%。当初5年固定 1.5%、)
    • 一方で、そのような住宅ローンは固定期間が短く、固定期間終了後は金利が市場に依存するため予想が難しく、安定した返済計画が立てることができなくなります。
    • しかし、金利上昇リスクも少なく、可能な限り支払も減らしたい。。。といった欲張りな方は、ローンを長期固定と短期低金利の複数に分けて借入するということも検討してみても良いかもしれません。

併用ローンの懸案事項

 住宅ローンは思い通りに行かないのが定説です。以下、併用ローンの懸案事項を示します。

  • 抵当権の設定順位の問題
    • 【フラット35】の融資条件に「抵当権一位設定」があります。とすると併用ローンは、融資条件に「抵当権一位設定」が含まれていないものとなります。
    • ※【フラット35】の抵当権については住宅金融公庫のページを参照ください。http://www.jyukou.go.jp/support/loan_gaiyou.html
    • では、【フラット35】と併用ローンを別々の金融機関から最低金利のものを選ぶことにした場合。「【フラット35】はSBIモーゲージにして、併用ローンを東京三菱銀行にしよう。」と考えても、先の抵当権が問題となります。併用ローンに「抵当権一位設定」が条件に含まれていないローンを探す必要があります。
  • 借入手数料が余計に必要
    • 2つのローンを借りるということは手数料や保証料、印紙代も倍程度になります。融資費用が増えるためその分頭金が減ってしまいます。
  • 金融期間によっては取り扱っていない場合がある
    • 住宅ローン専門会社では【フラット35】のみ専門に取り扱っている場合があります。その場合、併用ローンは別の金融機関を利用する必要があります。
  • 複数の銀行を組み合わせるのは面倒
    • 複数金融機関を組み合わせるのは、金融機関があまり良い顔をしません。。。
    • 同一金融機関での併用ローンの場合、抵当権の設定が緩和される場合があります。あきらめる前に金融機関にご確認したほうがよいでしょう。

 抵当権の問題をクリアしても、別々の住宅ローンなので手間が二倍になります。申込書、契約書も二倍、印紙も二倍。同じ金融機関で併用するのならば、移動の手間もありませんが、他行の場合そういった面倒くささもあります。とはいえ、最初に苦労しても、その先何十年もの支払が楽になると思えば、、、、みなさん頑張りましょう。

次は【フラット35】の金利優遇を受けられる優良住宅取得支援制度についての説明です。

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