フラット35のメリット、デメリット

 【フラット35】とは長期固定金利の住宅ローンです。銀行や住宅ローン専業会社などから借りることができます。

 【フラット35】は「証券化ローン」、「新型住宅ローン」、「公庫買取型ローン」、「公庫提携ローン」と様々な名称で呼ばれていました。

 住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)ホームページでは、「住宅金融支援機構が行う証券化支援事業(買取型)を活用した民間金融機関の長期固定金利の住宅ローン商品です。」と説明されています。証券化というのは聞きなれない方法ですが、欧米では盛んに取引されている方法ということです。この点は住団連のホームページで簡単に説明されています

 フラット35には買取型保証型の2種類があります。買取型は従来から販売されている商品で、金利・事務手数料を以外はどの金融機関も同じ商品構成になっています。保証型は最近販売が開始された商品で、金利・事務手数料以外の団体信用保険・繰上返済手数料・繰上返済最低額・保証料なども金融機関が独自に設定しており、買取型よりもお得になる場合があります。こちらのページに三菱東京UFJ銀行のフラット35(保証型)の比較記事があるのでごらんください。

フラット35(買取型)の特徴、メリット

  • 最長35年間 固定金利
    • 15年〜35年間固定金利の住宅ローンです。金利変動の影響で返済額が上昇することがありません。
  • 低金利
    • 2%台の低金利で借入可能。長期固定ローンとしては過去にないほど低金利。
  • 最高8,000万円まで借入可能。
  • 保証料0円。
    • 銀行の住宅ローンの場合、借入するために融資額の0.2%程度の保証料を事前に支払うか、または金利に上乗せして毎月支払う必要があります。
  • 繰上返済手数料不要。
    • 銀行の住宅ローンの場合、繰上返済の際に数千円から数万円の手数料が必要になる場合があります。
    • ※フラット35(保証型)の場合、金融機関によって繰上返済手数料が必要になる場合があります。
  • 保証人不要。

【フラット35(買取型)】のデメリット

 とはいえ良いことばかりではありません。以下、一般的に言われている【フラット35】のデメリットを示します。

  • 35年固定金利
    • 35年固定金利なので、20年もの商品と比べると金利が割高な場合がある。もし10年固定や20年固定で十分であればフラット35よりも金利の低い商品を探したほうが良いかもしれません。
    • ※平成19年10月に【フラット20】が販売開始されました。フラット35よりも0.2%程度、金利が低くなっております。
  • 借入までに時間がかかる。
    • 【フラット35】の申込み後、住宅金融支援機構が貸出承認を行うまでに一定期間を要し(2週間〜1ヵ月と金融機関によって異なる)、回答の見通しが立たないので、余裕を持って申し込まないと「つなぎ融資」が発生する可能性があります。
    • つまり申し込んでも、審査が行われるため、すぐには貸してくれないということです。また審査の結果、承認されず借入できない場合もあります。
    • 不動産屋によっては公庫に借入承認されないと、手続きが先に進まず入居がのびのびになります。
    • ※「つなぎ融資」についてはこちらのページを参照ください。
  • 金利を確定できない。
    • 融資実行時の金利が適用されるので、借入時点で金利を確定できない。
    • つまり、現時点で2.29%であっても、融資時点で2.50%になる可能性があるのです!これは致命的な問題です!あーやっぱり銀行ローンのほうが得だったー!なんてことになりかねません。
    • 1,2ヶ月後の借入であればよいですが、建築前のマンションや注文住宅などで融資実行が数ヵ月や数年後の場合は、金利の予想が難しくなります。 ※これは【フラット35】だけでなく金融機関独自の商品でも同じことが言えます。
  • 団体信用保険が別途必要。
    • 銀行ローンであれば団体信用保険込みというものが多いですが、【フラット35】は別途加入する必要があります。
    • 年度毎更新となります。毎年1回借入残高に対して1,000万あたり28,300円が支払額となります。残高が減れば保険料も下がります。
    • 三大疾病保障にも対応。※保険料は上がります。
    • ※団体信用保険についてはこちらのページにも説明があります。
  • 8,000万円までしか借入できない。
    • 融資上限額が8,000万円と決まっているので、不足分は別途借入する必要があります(併用ローン)。
  • 物件価格の8割までしか借入できない。
    • 融資限度額が物件価格の9割までと決まっているので、不足分は別途借入する必要があります(併用ローン)。 2008年現在、多くの金融機関がフラット35と併用できるローンもあわせて販売しているので、100%ローンも可能になっています。
    • ※平成19年2月融資実行分までは物件価格の8割までとなっていました。
  • 所得によって融資限度額が決まる。
    • 所得によって融資額に制限があります。取得が低ければ融資限度額も低くなります。夫婦で購入する場合、夫婦の収入を合算(収入合算)することで融資限度額を上げることができます。
  • 借入条件がある。
    • 借入するために、所得の条件、融資額の条件、建物の条件といろいろ条件があります。
      しかし条件は緩和傾向にあります。例えば、以前は都市機構などの「買戻し権」が設定されていると【フラット35】が利用できませんでしたが、現在は融資可能となっています。
    • はやめに金融機関に相談して融資可能か確認しましょう。
  • 繰上返済の最低額が100万円以上。
    • 繰上返済できる額が「100万円以上」となっているため、100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済できない。銀行ローンには1万円から繰上返済可能なものもある。少額でも早く繰上返済すればその分利息を減らすことができるので、100万円以上貯蓄するために繰上返済時期が遅れてしまうフラット35は若干利息が増える。
    • ※フラット35(保証型)の場合、金融機関によって最低額が異なります。SBIモーゲージの場合、最低金額が1万からとなっているので、容易に繰上返済が可能です。
  • 借り換えには使えない場合がある。
    • 新規物件の購入専用ローンのため、既に住宅ローンを借りている方の借り換えローンとしては利用できません。
    • ※フラット35(保証型)の場合、借り換えにも利用できるようになりました!ただし、一部の金融機関でしか取り扱っていません。
  • 金融機関がやる気がない場合がある。
    • 金融機関によっては、独自商品よりも利幅の少ない【フラット35】に消極的な場合もあります。

 まずは、借入可能か金融機関に相談してみましょう!

次はフラット35と銀行ローンを比較します。

関連ページ

トピックス
住宅ニュース
住宅ローン比較ソフト
screenshot フラット35と銀行ローンの総返済額をシミュレーション。3つの住宅ローンを同時に比較できるので便利無料です。



住宅ローンシミュレーション
screenshot 無料で使える住宅ローンシミュレーション。繰上返済や併用ローンのシミュレーションもできます。




住宅関連書籍・グッズ