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住宅ローン ボーナス返済のメリット・デメリット

 住宅ローンの返済方法にボーナス併用というのがあります。最近は「ボーナス返済はやめたほうがよい」というのが一般論ですが、実際のところどうなのでしょうか。

ボーナス返済のメリット

  1. 毎月返済金額を減額できる
    • ローン返済の一部をボーナス返済とすることで、毎月返済額を減少することができる。※その代わりボーナス月の返済額は増える。

ボーナス返済のデメリット

  1. 不確実な収入を住宅ローン返済に充てるリスクが高い
    • ボーナス収入は、企業の業績に金額が増減する可能性があるのであてにならない。
    • 現在ボーナスが支給されていたとしても、来年ボーナスが支給される保証がない。
  2. 6ヶ月間元金が据置されるので、僅かに利息が増える
    • 毎月返済であれば毎月元金を減らすことができるので、利息も毎月減っていく。しかし、ボーナス返済は、6ヶ月に1回しか元金を減らすことができないため、その間余計な利息を支払うことになる。それほど大きい金額にはならない。
  3. フラット35の場合、繰上返済できる額が「毎月分とボーナス返済分を併せた金額」となる※住宅金融公庫に確認していません。認識違っていたらすみません。
    • このことは最近フラット35を繰上返済する際に契約書を読んで知りました。
    • 毎月返済のみの場合は毎月返済分の6の整数倍でよいのですが、ボーナス返済を併用した場合、毎月分+ボーナス分を併せて繰上返済する必要がある。
    • 以下、フラット35の契約書に記載されている繰上返済できる額についての説明です。※こういった内容は銀行ローンの契約書にも記述されています。しかし、その通りに繰上返済しなくてよい場合もあります。例えば下記(ア)では元金の整数倍と記述されていますが、実際は任意の金額を繰上返済できる場合があります。
【フラット35の繰上返済できる額に関する契約】
繰上返済できる額について
6ヵ月毎増額返済分との併用である場合は、次の(ア)と(イ)の合計金額
 (ア) 繰上返済日に続く6の整数倍の回数分の毎月返済分の元金相当額
 (イ) (ア)に併せて返済すべき6ヵ月毎増額返済分の元金相当額

ボーナス返済を計算する

 では実際に計算して比較してみます。当サイトの住宅ローンシミュレーションページはボーナス返済に対応していないので、三井住友銀行の住宅ローンシミュレーションページを利用させていただきます。このシミュレーションは動作が軽快で総返済額も算出できるので、よく利用しています。

 下表は4つの返済方法の返済額を比較したものです。計算条件は、借入金額を3,000万円、金利を3%とし、ボーナス返済を利用する場合は、借入金額の一割となる300万円としています。

  (1) (2) (3) (4)
  毎月返済のみ ボーナス併用 ボーナス併用
期間を5年短く
毎月返済のみ
期間を5年短く
返済期間 35年 35年 30年 30年
毎月返済額 115,455 103,909 113,833 126,481
ボーナス月返済額 115,455 173,426 190,013 126,481
年間返済額 1,385,460 1,385,942 1,518,356 1,517,772
総返済額 48,490,768 48,507,889 45,550,359 45,533,001
一ヶ月平均返済額 115,455 115,495 126,529 126,481

  • (1)は毎月返済のみの場合です。
  • (2)は毎月返済とボーナス返済を併用した場合です。(1)に比べて総返済額が僅かに増えます。ボーナス返済によって余計な利息が発生するからです。
  • (3)はボーナス併用を利用、かつ5年間借入期間を短くした場合です。(1)(2)に比べて総返済額は低く抑えられます。
  • (4)は毎月返済のみを利用、かつ5年間借入期間を短くした場合です。(1)(2)(3)に比べて総返済額を低く抑えることができます。

上記結果より:

  • ボーナス併用にかかわらず返済期間を短くすれば総返済額が少なくなる。
  • 同一返済期間の場合、ボーナス併用の方が総返済額が僅かに多くなることもある。
    ※返済開始日から初回ボーナス返済日までの期間が短い場合は逆に少なくなる場合もあります。なので返済額の差については比較材料にしなくてよいと思います。

ボーナス返済に関する情報

まとめ

 ボーナス併用は利用せずに、ボーナス分を貯蓄して繰上返済するのがリスクが少なく無難な方法ではないでしょうか?

 「ボーナス返済のために毎月貯蓄するくらい」と考えるのであれば、はじめからその分を毎月返済に上乗せし、返済期間を短くしてローンを組んだほうが総返済額を低く抑えることができてよいと思います。

 私はボーナス併用しませんでした。

次は住宅ローンを計画するのに必要な、住宅ローンシミュレーションの紹介です。

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